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다주택자 '임대사업자 등록할까, 증여할까' 문의 급증

  • 보도 : 2018.03.12 08:28
  • 수정 : 2018.03.12 08:28

서울 강남 일대 아파트 전경

◆…서울 강남 일대 아파트 전경

4월 양도세 중과 앞두고 절세 방안 찾기 막바지 잰걸음

전문가 "부담부 증여, 임대사업자 등록 3월말까지 해야 유리"


# 서울에 아파트 2가구를 보유하고 있는 주부 A씨는 이달 초 거주 중인 아파트를 제외한 1가구를 대상으로 주택임대사업 등록을 했다.

A씨는 "다음달부터 양도소득세 중과가 시행되고, 종합부동산세 등 보유세도 오를 것으로 예상돼 세제혜택이 주어지는 임대사업자로 등록하는 게 낫다고 판단했다"며 "이달 말까지 등록해야 4년 단기임대에도 세제혜택이 있다고 해서 서둘러 등록했다"고 말했다.

# 60대 자영업자 B씨는 갭투자 형태로 전세를 끼고 구입한 서울 마포의 소형 아파트를 자녀에게 부담부 증여를 하기로 했다.

B씨는 "3주택자인데 아까운 집을 파느니 결혼을 앞둔 직장인 아들에게 사전 증여를 하는 게 나은 것 같다"며 "4월 이후 양도세와 증여세를 비교해보니 이달에 증여하는 게 유리하다고 해서 이달 내 서류정리를 마칠 예정"이라고 말했다.

다음 달부터 청약조정지역 내 2주택 이상 보유자에 대한 양도소득세 중과 조치가 시행되고, 4년 단기임대사업자에 대한 양도세 중과 배제 등 세제혜택이 대폭 축소되면서 다주택자들의 행보가 빨라지고 있다.

앞으로 늘어나는 양도소득세와 보유세, 임대소득세에 대한 부담에 대비해 절세 방안을 찾으려는 막판 움직임이 활발한 것이다.

◇ 4년 임대 3월말까지 등록해야 양도세 중과·종부세 합산 배제

일선 세무사 사무소와 고액 자산가를 위한 은행 프라이빗뱅킹 센터에는 다주택자의 세금 관련 문의가 쇄도하고 있다.

김종필 세무사는 11일 "작년 말과 연초에는 주택 매도를 고려한 세무 상담도 많았지만 이제는 현실적으로 제값 받고 팔기에는 시간이 촉박하다보니 이제는 임대사업자 등록과 가족 간 증여에 대한 문의가 많다"며 "다음 달부터 다주택자에 대한 세금이 확 달라지면서 득실을 따져보려는 것"이라고 말했다.

특히 임대사업자 등록을 검토하는 사람이 크게 증가했다.

실제 국토교통부에 따르며 지난해 연초까지 3천∼4천명에 그쳤던 임대사업자 등록 건수가 임대사업자 등록 활성화 방안이 나온 뒤 작년 12월에는 7천300명, 올해 1월에는 9천313명으로 1만명 가까이 등록을 했다.

2, 3월 등록자수는 이보다 더 늘어날 것이라는 게 전문가들의 관측이다.

4월 이후부터는 4년 단기임대 사업자에 대해서는 양도세 중과와 종부세 합산 배제 등의 국세 감면 혜택이 사라지고 8년 이상 준공공임대에만 적용되기 때문이다.

국민은행 WM스타자문단 원종훈 세무팀장은 "8년 장기 임대가 부담스러운 다주택자는 이달이 양도세·종부세 혜택을 받을 수 있는 마지막 기회여서 더욱 관심을 갖는 것으로 보인다"며 "다주택자들이 매도 보다는 보유쪽으로 많이 기울었다해도 양도세와 종부세 인상 가능성에 대한 부담은 많이 느낀다"고 말했다.

4월 말 발표되는 공동주택과 개별 단독주택 공시가격이 오르기 전에 임대사업자 등록을 마치려는 수요도 늘고 있다.

양도세 중과 배제나 종부세 합산 배제는 수도권 기준 공시가격 6억원 이하 주택에만 한정되는데 올해 주택 공시가격이 큰 폭으로 오를 전망이어서 올해 공시가격이 6억원을 넘어설 것으로 예상되는 주택들은 서둘러 임대사업자 등록을 하는 게 유리하기 때문이다.

양천구 목동의 한 중개업소 대표는 "이 지역에 공시가격 5억원대 중소형 아파트가 많은데 올해 공시가격이 6억원을 넘어설 공산이 크다보니 이달 중으로 임대사업자 등록을 검토하는 사람이 늘었다"고 말했다.

◇ 부담부 증여도 양도세 중과 전 3월에 해야 유리

증여 문의도 급증하고 있다. 4월을 전후해 부담부 증여에 대한 세 부담이 달라짐에 따라 이달 말까지 증여를 하겠다는 수요가 늘어난 것이다.

채무(또는 전세금)를 승계하지 않는 단순증여의 경우 전체가 증여세 과세 대상으로 증여세만 고려하면 되지만 채무를 승계하는 부담부증여는 채무승계분은 양도세, 채무를 초과하는 금액은 증여세가 부과돼 증여세와 양도세 합산액이 총 세부담이 된다.

예를 들어 부모가 10년 전 1억5천만원에 구입한 주택을 전세보증금 3억원을 끼고 5억원에 증여한다고 가정해보자.

이 경우 시세 5억원에서 전세금(채무) 3억원을 제외한 2억원에서 자녀공제 5천만원을 제외한 1억5천만원에 대한 증여세로 1천900만원이 부과된다. 또 채무승계액인 전세금 3억원에 대해서는 3천924만원의 양도세가 별도로 부과돼 부담부 증여로 인한 총 세금은 5천824만원이 된다.

이 주택을 단순 증여 형태로 자녀에게 넘길 경우 내야 하는 증여세(7천600만원)보다 낮아 부담부 증여가 단순 증여보다 유리한 것이다.

그러나 4월 이후 부담부 증여를 하게 되면 전세보증금 3억원에 대한 양도세가 중과돼 상황이 역전된다.

만약 증여하는 부모가 2주택자인 경우에는 양도세가 10% 중과돼 8천822만원, 3주택 이상인 경우 20% 중과돼 1억1천104만원으로 늘어난다. 이로 인해 증여세와 양도세를 합한 총 세금도 부모가 2주택자인 경우 1억722만원, 3주택자는 1억3천4만원으로 증가한다.

4월 이전에 부담부 증여를 하는 것보다 세부담이 약 2배로 늘어나는 것이다.

김종필 세무사는 "단순 증여세율은 3월이나 4월 이후나 동일하지만 양도세를 고려해야 하는 부담부 증여는 양도세 중과 시행 전인 이달 안에 해야 증여비용을 줄일 수 있다"며 "먼 장래에 증여를 하는 사람은 앞으로 주택 가격 상승과 하락까지 따져야 하지만 단기간내 증여를 고려하는 사람이라면 3월 안에 하는 게 유리하다"고 말했다.

전문가들은 3월 말 잔금 조건으로 내놓은 다주택자의 급매물이 소화되지 않을 경우 임대사업자 등록이나 증여 등을 고려하는 사람들이 더 늘어날 것으로 예상했다.

강남구 대치동의 한 중개업소 대표는 "다주택자의 급매물이 시세보다 1억원 이상 싼 가격에 서너개 나와 있는데 매수세가 위축돼 잘 팔리지 않고 있다"며 "3월 내 못팔면 양도세 부담 때문에 임대사업자로 전환하거나 자녀에게 증여하는 것을 고려 중인 집주인이 많다"고 말했다.



┌─────────────────────────────────────┐

│ 임대사업자 등록 세제 개선안 │

├───────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┤

│ 구분 │ 주택 │ 주택 │ 주택 │ 임대소득 │ 임대기간 │

│ │ 유형 │ 규모 │ 가액 │ 규모 │ │

├──┬────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

│ 국 │ 양도세 │ 모든주택 │ 제한없음 │수도권 6억│ 제한없음 │ 8년 이상 │

│ 세 │(중과배 │ │*준공공임 │,지방 3억 │ │ │

│ │ 제, │ │ 대 │ 이하 │ │ │

│ │장특공제│ │장특공제 8│*준공공임 │ │ │

│ │ 등) │ │ 5㎡이하 │대장특공제│ │ │

│ │ │ │ │ 제한없음 │ │ │

│ ├────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

│ │ 종부세 │ 모든주택 │ 제한없음 │수도권 6억│ 제한없음 │ 8년 이상 │

│ │(합산배 │ │ │,지방 3억 │ │ │

│ │ 제) │ │ │ 이하 │ │ │

│ ├────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

│ │임대소득│ 모든주택 │ 85㎡이하 │ 전국 │ 제한없음 │ 4년 및 │

│ │ 세 │ │*수도권외│6억원 이하│ │ 8년 차등 │

│ │ (감면) │ │ 읍면지역 │ │ │ │

│ │ │ │ 은 100㎡ │ │ │ │

├──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

│ 지 │ 취득세 │ 공동주택 │ 85㎡이하 │ 제한없음 │ 제한없음 │ 4년 이상 │

│ 방 │(면제?감│ │ │ │ │ │

│ 세 │ 면) │ │ │ │ │ │

│ ├────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

│ │ 재산세 │ 공동주택 │ 85㎡이하 │ 제한없음 │ 제한없음 │ 4년 이상 │

│ │(면제?감│*40㎡이하│ │ │ │ *일부는 │

│ │ 면) │ 다가구 │ │ │ │ 8년 이 │

│ │ │ 주택 │ │ │ │ 상 │

├──┴────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

│ 건보료 │ 모든주택 │ 제한없음 │ 제한없음 │연 2천만원│ 4년 및 │

│ 감면 │ │ │ │ 이하 │ 8년 차등 │

├───────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┤

│ ※ 자료=국토교통부 (서울=연합뉴스)│

└─────────────────────────────────────┘

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