재건축 40년 연장 이후 부동산 투자전략

안전진단 통과단지와  새 아파트 반사이득 
조합원지위 양도 풀고 다주택자 중과 풀어야 매물 나와 

“재건축 연한이 40년으로 연장되면 아파트 가격이 어떻게 되나요.”
“재건축 아파트 값이 떨어지면 사야 하나요, 아님 새아파트를 사야 하나요.”
   
정부가 재건축 허용 연한 연장 가능성을 시사한 후 고객들의 문의가 급증했다.

재건축 연한은 과거 준공 후 20년이었지만, 노무현 정부가 준공 후 40년으로 늘렸으며 박근혜 정부는 준공 후 30년으로 완화했다.

결론은 정교한 정부대책없이 재건축 허용 연한을 최대 40년까지 다시 늘리고 안전진단 요건을 까다롭게 하더라도 장기적으로는 가격안정에 큰 효과가 없다는 것이다. 30년차 되는 재건축단지들은 쉬었다가 다시 상승할 것이고 안전진단을 이미 통과한 단지와 새아파트는 하락없이 적어도 올해 상반기까지는 상승세를 나타낼 가능성이 높다.

왜냐면 8·2 대책의 재건축조합원지위 양도금지, 전매금지, 다주택자들의 임대사업유도, 지방선거 기대감이 서울지역 아파트매물을 더 귀하게 만들었기 때문이다.

유능제강(柔能制剛)이라는 말처럼 부드러운 것이 능히 강한 것을 이긴다. 즉 진정한 힘은 강하게 다주택자들을 밀어붙이지 않은  부드러움에서 나와야 된다는 애기다. 

나그네의 옷을 벗기기 위해 해와 바람이 내기를 한다. 강한 바람이 불면 불수록 나그네는 옷을 더 꼭꼭 여민다. 따뜻한 햇살이 나그네를 비춘다. 얼마 후 나그네는 스스로 옷을 벗는다는 이야기다.

즉 한시적으로나마 다주택자들의 양도세를 중과하지 말고 오히려 감면하는 지원정책과 조합원지위 양도를 일시적으로 풀어주면 시장에 매물이 풍부해 집값은 안정화될 수 있다.

준공 30년차 아파트 잠시 쉬어갈듯
최근들어 집값이 급등한 서울 양천구목동과 송파구 등지에서 올해 준공 30년을 채우는 아파트가 많다 목동 신시가지 아파트와 송파구 문정동 올림픽훼밀리아파트, 방이동 올림픽선수기자촌 등은 잠시 쉬어갈 것으로 예상된다.

잠실엘스처럼 주변에 호재 많은 10년차 이내 새 아파트와 준공 40년이 넘은 서울 압구정 현대아파트(1976년 준공), 여의도 시범아파트(1971년 준공)나 준공 40년을 앞둔 대치동 은마아파트(1979년 준공)와 추진위까지 이미 승인받은 가락프라자가 수혜를 볼 것이다.

 박상언 유엔알컨설팅 대표