부동산 계약명의신탁과 취득세

부동산 명의신탁은 사법관계뿐만 아니라 취득세 등 세법관계에서도 여러 가지 해석상 문제를 일으킨다.

대법원은 최근 부동산 계약명의신탁의 신탁자가 취득세 납부의무를 부담하지 않는다는 판결을 하였다.

위 사건에서 원고 A사는 공동주택 신축사업을 추진하였는데, 그 사업부지에 포함된 이 사건 토지의 대부분이 농지에 해당하여 법인인 A사 명의로 취득할 수 없자, 그 대표이사 등과 업무약정을 체결하여, 사업부지 매입에 필요한 초기자금을 대표이사 등이 조달하고 지구단위계획결정고시 후 A사가 대표이사 등이 소유한 이 사건 토지를 매입하기로 하였다.

이에 따라 대표이사 등은 그들 명의로 이 사건 토지를 매수하여 소유권이전등기를 마쳤고, A사는 이 사건 토지를 담보로 대출받은 돈으로 이 사건 토지의 매입을 위하여 대표이사 등의 명의로 빌린 차용금을 변제하였다.

A사는 위 사업에 관한 도시관리계획결정고시 이후 대표이사 등으로부터 이 사건 토지에 관한 등기를 이전받으면서 취득세 등을 신고·납부하였다.

그런데 과세관청은 대표이사 등의 명의로 취득할 당시 A사가 이 사건 토지를 사실상 취득하였음을 이유로 A사에게 취득세 등을 부과하였다.

위 사건에서는 먼저, A사와 대표이사 등과의 사이의 명의신탁이 3자간 명의신탁인지, 계약명의신탁인지가 문제되었다.

어느 것에 해당하는지에 따라 사법상 및 세법상 효과가 달라지기 때문이다.

대법원은 타인을 통하여 부동산을 매수하면서 매수인 명의를 그 타인으로 한 경우, 명의신탁자에게 계약의 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 계약명의신탁으로 보고 있다.

그런데 위 사건의 경우 그러한 특별한 사정이 인정되지 않으므로, A사와 대표이사 등 간의 명의신탁은 계약명의신탁에 해당한다.

다음으로 계약명의신탁의 신탁자인 A사가 취득세의 납부의무자인지가 문제되었다.

지방세법 제6조 제1호는 "취득"이란 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말한다고 규정하고, 지방세법 제7조 제2항은 부동산 등에 관하여 민법 등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 '사실상 취득'하면 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다.

그런데 계약명의신탁에 의하여 부동산의 등기를 매도인으로부터 명의신탁자 앞으로 이전한 경우, 등기의 효력은 매도인이 명의신탁관계를 알았는지에 따라 달라진다.

즉, 매도인이 명의신탁에 관하여 선의인 경우에는 물권변동이 유효하지만, 악의인 경우에는 물권변동은 무효이다(부동산실명법 제4조 제2항).

그러나 어느 경우이든 명의신탁자는 매매계약의 당사자가 아니고 명의수탁자와 체결한 명의신탁약정도 무효이므로, 매도인이나 명의수탁자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있는 지위를 갖지 못한다.

따라서 계약명의신탁에서는 명의신탁자가 매매대금을 부담하였더라도, 매도인이나 명의수탁자에게 소유권이전등기를 청구할 수 없어 그 부동산을 사실상 취득한 것으로 볼 수 없으므로, 명의신탁자에게는 취득세 납세의무가 성립하지 않는다.

결국 계약명의신탁의 신탁자인 A사는 취득세 납부의무를 부담하지 않는다.

마지막으로, 계약명의신탁의 수탁자의 취득세 납부의무에 관하여 살펴본다.

계약명의신탁에서 매도인이 선의인 경우에는 매수인인 명의수탁자가 유효하게 소유권을 취득하므로, 명의수탁자가 취득세 납부의무를 부담한다고 보아야 한다.

그러므로 위 사건의 경우 매도인이 선의라면, 매수인으로서 명의수탁자인 대표이사 등이 취득세 납부의무를 부담하게 된다. 한편, 매도인이 악의인 경우에는 명의수탁자의 취득세 납부의무에 관하여 견해의 대립이 있다.

본 판결은 계약명의신탁자의 사법상 지위를 중심으로 종전 판례를 재확인하면서 신탁자에게 취득세 납부의무가 없음을 명확히 하였다는 점에서 의의가 있다. [참고 판례 : 대법원 2017. 7. 11. 선고 2012두28414]