2017년 부동산이 심상치 않다

◆…사진=클립아트코리아 제공

투자와 관련된 원칙 중에는 '싸게 사서 비싸게 팔라'라는 것이 있다. 너무나 당연한 말이지만 굳이 이 원칙이 오랫동안 사람들에게 회자되고 있는 것은 당연하고 쉬운 것 같은 이 원칙의 실천이 어렵기 때문이다.

“쌀 때 사서 비싸게 팔면 되지 않아? 그게 어려워? 누가 칼을 들이대고 손해를 보더라도 팔라고 얘기를 하니?”

누가 곁에서 남의 얘기하듯이 쉽게 이런 얘기를 하면 한 대 때려주고 싶을 것이다. 하지만 어쩌겠는가. 이 말이 사실인 것을…

투자에 있어서 또 하나 참고해야 할 원칙에 '수요와 공급' 즉, 가격형성의 원칙이 있다.

보통 수요가 공급보다 많으면 가격이 올라가고 공급이 수요보다 많으면 가격이 떨어지기 마련이다.

이 두 원칙을 결합해보면 수요가 많아서 가격이 올라가면 매도를 할 때이고 수요보다 공급이 많아서 가격이 떨어지면 오히려 매수를 해야 할 때라고 할 수 있다.

이때 중요한 것은 수요는 그대로인데 공급이 많아서 가격이 떨어지는 시점에는 투자하지 말고 같은 가격이 떨어지는 시점이라도 공급은 그대로인데 수요가 줄어서 가격이 떨어지는 시점을 잡자는 것이다.

지금의 부동산 시장이 바로 이러한 원칙이 적용되는 시기가 아닐까 싶다. 지금은 가격이 떨어지는 조짐은 보이지만 수요가 줄어서가 아니라 공급이 많아서 이다.

최근 몇 년간 거의 70만채 이상의 주택이 공급되었다고 하고 이 중  50만 채 이상이 아파트라고 한다. 그리고 2017년부터 30만채 이상의 아파트가 당분간 서울과 수도권에 집중 공급(입주)된다고 하는데 누가 봐도 명백한 공급초과의 상황이 아닐 수 없다.

이러한 공급을 수요가 충분히 메울 수 있다고 할 수도 있고 실제 청약 경쟁률을 보면 꽤 높은 경쟁률을 보이고 있기 때문에 우려에 불과하다는 견해도 있을 수 있다.

하지만 적어도 필자가 현장에서 보고 느끼고 상담 등을 통해 들은 결과를 보면 주의할 점이 있다. 10명 중에 실제 그 아파트에 거주하거나 장기보유하면서 월세 등의 방법으로 자산으로서의 자리매김을 하려고 투자하는 사람들 보다는 입주 전까지 프리미엄이 붙으면 빠져 나오거나 전세 - 반전세 - 월세로 일단은 최대한 전세를 안고 매수해서 돈을 모아서 점점 월세로 까지 운용 방법을 바꾸겠다는 사람이 8명 이상이라는 점이 문제이다.

설상가상으로 정부에서 강남4구와 과천의 경우 분양권 전매를 소유권 이전 등기까지 금지하는 정책 등을 통해서 부동산 시장의 청약과열을 막고 있기 때문에 수요가 축소되는 분위기로 가는 것은 명백하다.

2017년 부동산시장을 전망할 때 이러한 분위기를 감안하고 대출심사요건 강화나 청약 1순위 제한 등의 정책을 감안하면 상승이나 긍정적으로 보기 보다는 약세 혹은 큰 폭의 하락까지도 예상하는 이유가 여기에 있다.

정말 실수요자가 아니라면 당분간은 섣불리 부동산 투자에 뛰어들어서 매수가의 높은 비율을 전세로 하거나 대출을 무리해서 받는 등의 방법은 좋지 않다고 생각된다.

갈 길이 멀수록 그만큼 눈앞의 돌다리를 두드려보고 조심스럽게 길을 나서는 것이 중요하다고 보여진다. 2017년이 바로 그 돌다리 하나가 우리 앞에 놓여져 있다는 생각을 잊지 말고 신중하게 확인하고 고민하고 안정적이라는 확신을 하고 건너가는 것이 바람직하다고 생각된다. 서기수 IFA자산관리연구소 소장