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[조세일보] - 부동산뉴스 http://joseilbo.com ko [2008-11-20] [통계속 부동산-②] 9억초과 공동주택 수도권에 99.9%…지방은 39호 http://www.joseilbo.com/news/news_read.php?class=16&uid=79132 부산 '9호', 대구 '30호'…나머진 '0'

공시가격 9억원을 초과하는 주택의 99.5%가 수도권에 몰려 있는 것으로 나타났다.

20일 기획재정부에 따르면 우리나라 전체 주택 1355만5701호(공동+개별) 중 올해 공시가격 기준으로 9억원을 초과하는 주택은 총 10만3198호로 이중 99.5%인 10만2749호가 수도권에 몰려 있는 것으로 집계됐다. 지방에는 고작 0.5%인 449호만이 9억원을 넘었다.

공동주택만(아파트) 따져보면 전체 933만2556호 중 9억원 초과 공동주택은 9만3423호로 이중 99.9%인 9만3384호가 수도권에, 나머지 39호가 지방에 소재한 것으로 나타났다.

9억원을 넘는 지방 공동주택은 부산에 9호, 대구에 30호가 분포돼 나머지 지방에는 9억원 초과 공동주택이 '0'개였다.

공시가격 구간별로 보면 3억원 이하 주택이 1234만7761호, 3억원 초과~6억원 이하 주택이 92만1586호, 6억원 초과~9억원 이하 주택이 18만1959호, 9억원 초과 주택은 10만3198호로 집계됐다.

수도권의 경우 ▲3억원 이하 476만7536호 ▲3억원 초과~6억원 이하 87만5148호 ▲6억원 초과~9억원 이하 18만1959호 ▲9억원 초과 10만2749호이며, 지방의 경우 ▲3억원 이하 758만225호 ▲3억원 초과~6억원 이하 4만6428호 ▲6억원 초과~9억원 이하 1197호 ▲9억원 초과 449호로 나타났다.

3억원 이하 주택 수는 지방이 수도권보다 더 많았으나 3억원을 초과하는 주택은 수도권이 지방보다 훨씬 많았다.

지역별로 보면 6억원 초과~9억원 이하 주택의 경우 서울은 13만3484호인데 비해 광주는 9호, 충북은 12호밖에 되지 않았으며, 9억원 초과 주택의 경우 서울은 9만4019호로 가장 많았고, 충북이 2호, 광주가 6호로 가장 적었다.

공동주택만 놓고 보면 6억원 초과~9억원 이하의 공동주택은 광주, 강원, 충북, 전남, 경북, 제주 등 6개 지역에는 단 한 채도 없었고, 9억원 초과 공동주택은 부산과 대구를 제외한 지방 모든 지역에서 '0'개로 나타났다.

]]> 조세일보 / 최정희 기자 jhid0201@joseilbo.com 2008-11-20 15:17:18 [2008-11-20] 재건축 규제 완화 효과 '보름천하'…급매물 재출현 http://www.joseilbo.com/news/news_read.php?class=16&uid=79087 잠실 주공5단지 등 11.3대책 이전 가격으로 하락

재건축 용적률 상향과 소형의무비율 완화 등을 골자로 한 11.3 대책의 효과가 '보름 천하'로 끝났다.

대책 발표후 수천만원씩 호가가 오르고 일부 거래가 됐던 서울 강남권 주요 재건축 단지의 매매값이 지난 주부터 다시 대책 발표 이전 가격으로 떨어졌고 거래도 뚝 끊겼다.

재건축 규제완화라는 '재료'도 경제 위기와 집값 하락에 대한 불안감 앞에서 맥을 못추는 것이다.

20일 강남권 중개업소에 따르면 송파구 잠실 주공5단지는 최근들어 가격을 낮춘 급매물이 다시 나오면서 시세가 대책 발표 이전 수준으로 돌아섰다.

이 아파트 112㎡의 경우 대책 발표 후 9억5천만원까지 호가가 상승했지만 현재 8억5천만원짜리 매물이 나오고 있다. 대책 발표 직전인 10월말 시세(8억8천만-8억9천만원)에 비해 3천만-4천만원 가량 낮은 것이다.

또 대책 발표후 11억원을 호가했던 119㎡는 현재 10억3천만원으로 10월말 시세(10억5천만원)보다 2천만원 더 빠졌는데도 매물은 늘었다.

인근 중개업소 사장은 "재건축 대책 발표후 호가가 뛰자 고점에 팔려고 매도를 미뤘던 집주인들이 거래가 안되자 호가를 더 낮춰 내놓고 있다"며 "실물경기 침체, 건설사 부도 등으로 경제가 어수선하니까 이제는 집값이 더 떨어질까봐 매도자들이 불안해하고 있다"고 말했다.

강동구 고덕 시영 43㎡도 11.3대책 이전 3억2천만원이던 것이 3억4천만-3억5천만원으로 올랐다가 최근 다시 3억2천만-3천만원으로 내려왔다.

고덕 시영의 한 중개업소 사장은 "재건축 규제 완화에다 투기지역까지 해제되면서 거래의 숨통이 트일 것으로 기대했는데 하루이틀 '반짝'하고 말았다"며 "집값이 더 빠질 것으로 보고 매수자들이 초급매물도 사지 않는다"고 말했다.

이번 재건축 규제 완화의 최대 수혜 아파트중 하나로 꼽혀온 강남 대치동 은마아파트 역시 112㎡의 경우 대책이 나온 뒤 10억3천만원을 호가했으나 지금은 9억2천만원에도 살 사람이 없다.

강남구 개포 주공1단지도 마찬가지. 43㎡의 경우 대책 발표후 6억6천만-6억7천만원까지 올랐지만 현재 10월말 시세와 엇비슷한 6억1천만원으로, 56㎡는 재건축 기대감에 9억7천만-9억8천만원으로 상승했다가 다시 9억1천만원으로 각각 내렸다.

이 때문에 대책 발표후 재건축 가격이 하락세를 멈출 것으로 기대해 집을 샀던 계약자들은 실망감을 감추치 못하고 있다.

대치동의 한 중개업소 사장은 "당시 급매물이라고 샀다가 집값이 그 가격보다 더 떨어지니까 후회하는 모습이 역력하다"며 "계약금을 포기할 수도 없고 없고 발만 동동 구르고 있다"고 말했다.

해약 등의 부작용을 막기 위해 잔금 납부일을 당기는 곳이 많다.

송파구 잠실동의 한 중개업소 대표는 "집값이 주식처럼 단기 재료와 악재에 따라 요동치면서 분쟁의 소지 때문에 계약기간을 길게 갈 수가 없다"며 "평소 40일 안팎이던 잔금일자를 요즘은 일주일, 빠르면 2-3일내로 앞당기기도 한다"고 말했다.

전문가들은 당분간 재건축 약세가 계속될 것으로 보고 있다.

스피드뱅크 박원갑 연구소장은 "경제 위기감이 커지면서 정부의 정책 변수가 약발을 발휘하지 못하고 있다"며 "연말 이후 본격적으로 기업체 감원과 임금 삭감 등 구조조정 한파가 예고돼 있어 한동안 집값이 오르기는 힘들 것"이라고 말했다.

]]> 연합뉴스 제공 / 조세일보 2008-11-20 09:09:30 [2008-11-20] 서울 2차뉴타운 지역 토지거래 허가규제 계속된다 http://www.joseilbo.com/news/news_read.php?class=16&uid=79086 오는 25일 토지거래 허가구역 지정이 만료되는 한남뉴타운 등 서울지역 2차 뉴타운 사업 지구가 1년여 동안 유효한 토지거래 허가구역으로 다시 지정됐다.

이에 따라 2003년 11월26일부터 5년간 토지거래 허가구역으로 묶인 2차 뉴타운지구 12곳에서는 부동산 시장 침체에도 불구하고 일정 규모 이상의 토지거래를 할 때 여전히 관할구청의 허가를 받아야 한다.

서울시 도시계획위원회는 19일 19차 회의를 열어 교남, 한남, 전농.답십리, 중화, 미아, 가재울, 아현, 신정, 방화, 노량진, 영등포, 천호 등 2차 뉴타운 지구 12곳을 이달 26일부터 내년 12월28일까지 1년여 동안 토지거래 허가구역으로 재지정하는 안건을 통과시켰다.

도시계획위는 지난달 이들 지역에 대한 토지거래 허가구역 지정을 연장하는 안건을 처리하려다가 부동산 경기가 침체돼 재지정이 불필요하다는 지적이 제기돼 심의를 보류한 바 있다.

위원회는 아울러 다음달 28일 지정기간이 만료되는 청량리, 미아, 홍제, 합정 등 시범 균형발전촉진지구 4곳도 내년 12월28일까지 토지거래 허가구역으로 계속 묶어 두기로 했다.

위원회 관계자는 "2차 뉴타운 등 대부분의 개발 사업이 2013년 이후까지 계속되고 정부의 부양책으로 부동산 투기거래가 재발할 가능성이 있는 점을 고려하면서 침체 국면에 있는 부동산 시장 상황에 신축적으로 대응하기 위해 일단 1년여 동안만 이들 지역의 토지거래 허가구역 지정을 연장한 뒤 이 문제를 다시 검토하기로 했다"고 설명했다.

토지거래 허가구역 지정기간은 그동안 통상 5년 단위였다.

토지거래 허가제는 투기거래가 성행하거나 지가가 급격히 오르는 지역, 또는 그런 우려가 있는 지역에 대해 5년 이내의 기간을 정해 거래 때 허가를 받도록 하는 제도다.

허가구역 내 주거지역에서 180㎡를 넘는 토지를 거래하고자 하는 사람은 계약 체결 전에 토지 소재지 관할 구청장의 허가를 받아야 하고, 허가를 신청할 때 토지이용계획서와 토지취득자금조달계약서 등을 제출해야 한다.

현재 1, 3차 뉴타운 사업지구도 모두 토지거래 허가구역으로 묶여 있다.

한편 위원회는 지하철 8호선 석촌역 주변에 위치한 송파구 석촌동 183번지 일대 1만5천751㎡를 제2.3종 일반주거지역에서 준주거지역으로, 5만226㎡를 준주거지역에서 일반상업지역으로 용도를 변경하는 안건에 대해서는 심의를 보류했다.

]]> 연합뉴스 제공 / 조세일보 2008-11-20 09:09:14 [2008-11-19] 수도권 6만가구 아파트값 8.31대책 전으로 '회귀' http://www.joseilbo.com/news/news_read.php?class=16&uid=79029 최근 글로벌 경기침체로 집값이 약세를 보이면서 서울을 포함한 수도권 6만여가구의 아파트값이 3년여전인 2005년 '8.31부동산종합대책' 이전 수준까지 내려간 것으로 나타났다.

19일 부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 서울, 수도권 소재 250만5천645가구의 아파트 가운데 18일 현재 2005년 8월 31일 부동산 대책 발표 당시 매매값과 같거나 하락한 아파트는 총 6만496가구로 전체의 2.4%에 달했다.

8.31부동산대책은 당시 강남권 아파트값이 급등하자 종합부동산세 과세 대상을 공시가격 9억원에서 6억원으로 낮추면서 세대별로 합산과세하고, 2주택자의 양도세를 중과하는 등 참여정부가 내놓은 세제 중심의 강력한 수요 억제 정책이다.

지역별로는 서울이 총 95만2천751가구 가운데 2.5%인 2만3천907가구, 경기도는 전체 100만7천252가구의 2.5%인 2만5천488가구의 아파트값이 8.31대책 이전 수준으로 돌아갔다.

또 신도시는 전체 22만6천45가구 중 가장 많은 3.8%(8천624가구)가, 인천은 31만9천597가구 가운데 가장 적은 0.8%(2천477가구)만이 8.31대책 수준으로 하락했다.

이 가운데 특히 집값이 크게 올라 '버블세븐'으로 꼽힌 강남, 서초, 송파구와 목동, 분당, 평촌, 용인 지역은 전체 아파트중 8%(3만7천87가구)가 8.31대책 수준으로 내려갔다.

송파구는 구 전체의 21%인 1만3천982가구, 분당신도시는 11%에 육박하는 8천620가구에 이른다.

송파구 문정동 올림픽훼미리 185㎡는 지난 2005년 8.31대책 당시 15억5천만원을 호가했으나 현재 12억-13억5천만원으로 2005년 5월 수준까지 하락했다.

또 재건축아파트인 송파구 가락시영2차 62㎡는 8.31대책 당시 9억3천만원을 호가했으나 지금은 7억7천만-7억9천만원, 잠실주공5단지 119㎡는 8.31대책때 11억5천만원선에서 현재 10억5천만원으로 주저앉았다.

분당 정자동 주상복합아파트 로얄팰리스 211㎡는 3년여전 최고가가 15억5천만원이었으나 현재 11억-13억5천만원으로, 당시 10억-12억원선이던 수내동 양지금호 165㎡는 현재 7억9천만원에도 매물이 있다.

용인 수지구 성복동 LG빌리지3차 304㎡는 2005년 8월 당시보다 2억5천만원 하락해 13억5천만원선이던 매매가가 10억-12억원까지 낮아졌다.

반면 평촌은 8.31대책 이전 수준으로 떨어진 아파트가 한 곳도 없었고, 목동도 43가구에 불과해 이들 지역은 경기 침체가 계속될 경우 추가 하락 가능성도 제기되고 있다.

스피드뱅크 김은경 리서치팀장은 "매년 물가 상승률을 포함한 기회비용까지 감안할 경우 실제 손실률은 더 커진다"며 "최근 경기 침체 여파로 전반적인 아파트값이 약세를 보이고 있어 8.31대책 이전 수준으로 떨어질 아파트가 더 많아질 것"이라고 말했다.

]]> 연합뉴스 제공 / 조세일보 2008-11-19 09:29:58 [2008-11-17] 새 정부 첫해 주택공급 '목표 미달' http://www.joseilbo.com/news/news_read.php?class=16&uid=78890 애초 전망조차 장밋빛, 경제위기 겹쳐

이명박 정부 출범이후 주택정책목표가 '공급확대'지만 첫 해 주택건설 실적이 부진, 목표 달성이 물건너갔다.

이는 미분양사태 등을 고려하지 않고 장밋빛 목표를 세웠던 데다 전세계적인 경제위기로 인해 애초 전망보다도 더 시장이 위축됐기 때문으로 분석된다.

17일 국토해양부에 따르면 올 1-9월 주택건설(인허가 기준) 실적은 수도권 10만53가구, 지방 9만5천832가구 등 총 19만5천885가구에 그치고 있다.

10월 이후의 실적이 아직 집계되지 않았고 12월까지 추가로 인허가를 받을 물량도 남아 있지만 애초 정부가 세웠던 주택건설 목표에는 턱없이 못미칠 전망이다.

올해 주택건설 목표를 수도권 30만가구, 전국 50만1천가구로 세웠던 것과 비교하면 9월까지 수도권은 33.5%, 전국은 39.1%만 달성하고 있는 셈이다.

주택건설 실적 부진은 민간보다는 공공부문에서 더 눈에 띈다.

수도권의 경우 정부는 민간부문과 공공부문에서 각각 15만가구 건설할 수 있을 것으로 전망했지만 9월까지는 민간은 8만8천690가구, 공공은 1만1천363가구에 불과하다. 민간은 올해 목표의 59.1%에 이르고 있는데 비해 공공은 7.6%에 그치고 있는 셈이다.

주택건설 실적이 목표에 턱없이 못미치는 것은 정부의 전망이 처음부터 잘못된 데서 출발한다.

분양가 상한제 도입 등으로 인해 값싼 주택이 나올 것이라는 기대감이 형성되면서 작년 하반기부터 미분양이 쌓여 갔고 작년 9월 마련한 미분양대책도 효과가 없는 것으로 판명, 민간의 주택건설 부진이 예상됐는데도 불구하고 정부는 지나치게 낙관적인 전망을 내 놓았었다.

여기에다 전세계를 휘감고 있는 경기침체의 공포와 건설업체들의 유동성 위기로 인해 주택건설이 더 위축됐다. 공공부문의 주택건설실적 부진은 토지공사 등이 조성한 공공택지를 분양받아 주택을 지으려고 하는 건설업체가 줄었기 때문으로 분석했다.

국토부도 올해 주택건설 목표달성이 이미 물건너갔음을 인정하고 있다.

국토부는 공식 전망치를 내 놓지는 않고 있지만 수도권의 경우 20만가구, 전국적으로는 30만가구를 약간 웃도는 수준에서 올해 실적이 마무리될 것으로 보고 있다.

주택건설 실적 부진이 장기화되면 2-3년 뒤 입주할 신규 주택이 줄어든다는 의미여서 집값불안의 빌미가 될 수 있다.

]]> 연합뉴스 제공 / 조세일보 2008-11-17 08:43:28 [2008-11-12] 전문가 열명중 아홉명 "부동산시장 위축 지속될 것" http://www.joseilbo.com/news/news_read.php?class=16&uid=78657 미분양주택의 적체와 주택거래 부진 등에 따른 부동산시장의 침체가 당분간 지속될 것이라는 전망이 나왔다.

대한상공회의소(회장 손경식)는 12일 학계, 연구소, 금융기관 등의 부동산 전문가 60인을 대상으로 실시한 `최근 부동산시장에 대한 진단과 향후 전망' 조사 결과 응답자의 90.2%가 부동산시장 위축이 당분간 불가피할 것으로 전망했다고 밝혔다.

부동산시장의 회복시기에 대해서는 전문가 3명중 1명(33.3%)만이 `내년중에 회복이 가능하다'(상반기 2.0%, 하반기 31.3%)는 의견을 보였으며, 나머지 66.7%는 빨라야 2010년 이후라고 답해 부동산경기 회복에 어느 정도 시간이 필요할 것으로 나타났다.

전문가들은 부동산시장의 정상화를 위해 무엇보다 전반적인 경기 회복이 중요하다고 인식하고 있었다.

부동산시장을 어둡게 전망하는 이유를 묻는 질문에 대해 `전반적인 경기가 너무 침체되어 있어서'라는 응답이 69.6%로 가장 많았으며, 그 다음으로는 `금융시장이 불안해서'(15.2%)와 `주택구입수요가 너무 위축돼 있어서'(8.7%) 등이 뒤를 이었다.

최근 정부가 수차례 발표한 부동산 대책의 효과를 묻는 질문에 대해 부정적인 의견(효과 미흡 47.1%, 효과 전혀 없음 3.9%)이 긍정적인 의견(매우 효과 있음 29.4%)에 비해 높게 나타났다.

정부대책의 효과가 미흡한 이유로는 `전반적인 경제여건이 좋지 않아서'(54.9%)라고 응답한 비중이 가장 높았으며 그 다음으로는 `실효성있는 대책이 빠져서'(27.4%), `주택가격상승에 대한 기대감이 낮아서'(13.7%) 등의 순이었다.

전문가들은 현재 부동산시장의 가장 심각한 문제로 미분양주택 증가(41.2%)와 거래부진(41.2%)을 꼽았다.

부동산경기 활성화를 위해 가장 시급한 과제로는 주택 관련 세제완화(37.3%)와 대출규제 완화 또는 폐지(25.5%), 미분양주택 해소를 위한 정부지원 확대(19.6%) 등의 순으로 나타나 최근 부동산경기 침체 문제를 공급보다는 수요 회복 측면의 대책을 통해 해결해야 한다는 입장을 보였다.

특히 이 같은 건설 및 부동산업계의 경영난이 실물경제의 위기로 연결될 가능성을 묻는 질문에 전문가의 84.3%가 가능성이 높다고 답해 부동산발 실물경제 위기에 대한 대응이 시급하다는 시각을 보였다.

]]> 연합뉴스 제공 / 조세일보 2008-11-12 13:34:28 [2008-11-11] "내년 주택, 토지가격 5-10% 하락"-건설산업연 http://www.joseilbo.com/news/news_read.php?class=16&uid=78589 국내 부동산 경기 침체가 본격화되면서 내년도 주택, 토지가격이 5-10%까지 하락할 것이라는 전망이 나왔다.

한국건설산업연구원은 11일 서울 논현동 건설회관에서 열린 '2009년 건설.부동산 경기 전망 세미나'에서 "국내 실물경기 침체 예고로 주택경기 회복에 상당기간이 소요될 것"이라며 이와 같이 예상했다.

연구원은 이날 세미나에서 실물경기 침체가 내년 하반기쯤 회복된다고 가정할 경우 내년 주택, 토지가격은 전국 기준으로 5% 이내로 하락하고, 전셋값은 3% 정도 상승할 것으로 내다봤다.

하지만 실물경기 침체에 따른 금융시장의 유동성과 신용위기가 내년 하반기 이후에도 지속된다면 주택, 토지값은 10%까지 하락하고, 이 경우 전셋값도 떨어질 수 있다고 전망했다.

연구원은 특히 실물경기 침체가 장기화될 경우 기존의 가계 대출 및 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 건전성이 악화돼 자산 디플레이션과 금융부실로 이어질 수 있다고 우려했다.

내년 아파트 입주물량은 26만6천639가구로 올해보다 16.7% 감소하고, 내년 주택 건설실적도 올해(32만가구 추산)보다 적은 30만가구에 그칠 것으로 예상했다.

연구원은 이와 함께 내년 건설 수주는 주택 공급 위축과 공모형 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 위축 등으로 올해보다 4.2% 감소한 110조원(경상금액 기준)에 그치고, 토목.건축 건설투자는 SOC 예산 증가에 힘입어 올해보다 1.8% 증가한 120조3천억원으로 전망했다.

김현아 연구위원은 "올 하반기부터 본격적인 국내 실물경기 침체가 예고되고 있어 부동산 경기 회복 시기가 지연될 가능성이 크다"며 "정부는 부동산 경기 침체에 대비해 보다 장기적이고 지속가능한 대응책을 마련하고, 건설업계는 위기 관리 능력과 시장 환경에 적합한 상품 개발에 주력해야 할 것"이라고 말했다.

]]> 연합뉴스 제공 / 조세일보 2008-11-11 14:24:48 [2008-11-10] 인천 집.전세값, 地價 상승…전국 '최고' http://www.joseilbo.com/news/news_read.php?class=16&uid=78510 10월 중 집값…수도권↓ 인천↑
전세가 상승률…전국 1∼5위 '싹쓸이'

인천지역 집값과 땅값이 유가와 환율폭등 등에 따른 전반적인 경기침체의 악재에도 불구, 전국 최고의 상승률을 기록하고 있는 것으로 나타났다.

10일 국민은행과 인천지역 부동산업계에 따르면 지난 10월 중 전국 주택가격 동향 조사 결과 인천의 주택가격은 지난 1개월새 0.4%포인트가 올라 전국에서 가장 높았다.

서울과 수도권 지역의 집값이 글로벌 금융위기에 따른 주택 매수심리 위축 등으로 지난달 하락세를 보인 것과는 대조적이다.

특히 인천의 남구와 서구, 남동구, 계양구는 0.8∼0.5%포인트씩 올라 전국 시.군.구 가운데 상승률 1∼5위를 차지했다.

전국에서 상승률이 가장 높은 남구의 경우 인천도시철도 2호선 역세권을 중심으로 소형 아파트에 대한 주택 수요가 늘어 가격이 올랐고 서구는 가정오거리 이주에 따른 연립주택 수요 증가로 상승세를 보였다.

전세가격 역시 지난 10월에만 1%포인트가 올라 전국 평균 상승률(0.1%)을 웃도는 최고의 상승률을 기록했다.

서구, 연수구, 계양구, 부평구, 남동구의 전세가격 상승률은 2.2∼0.9%포인트씩 뛰어 전국 상승률 1∼5위를 싹쓸이했다.

서구는 가정오거리 도시재생사업으로 이주 수요가 늘었고 연수구는 송도국제도시 기업 입주 증가로 전세 물량이 부족해 높은 상승률을 나타냈다.

인천시 서구 검암동 A부동산중개업소 측은 “인천은 각종 개발 호재에 따른 기대심리로 실거래는 많지 않지만 집값은 여전히 오르고 있고 잇따른 재개발, 재건축 사업 추진으로 인해 전세 수요에 비해 공급물량의 부족으로 전세가격 폭등현상도 두드러지고 있다”라고 말했다.

인천지역의 지난 8∼9월 땅값 상승률도 2개월 연속 전국 최고를 기록했다.

인천의 땅값 상승률은 지난 8월 0.67%에서 지난 9월에는 0.72%로 올라 이 기간 전국 평균 상승률(0.32%)에 비해 배 이상 올랐다.

지난 9월 인천의 땅값 상승은 남구(1.49%)와 강화군(0.88%), 서구(0.84%)가 주도했으며 이들 지역은 전국 249개 시.군.구 가운데에서도 상승률 1∼3위를 차지했다.

지난 8월에 이어 2개월째 전국 최고의 지가 상승률을 기록한 남구는 주안2.4동의 재정비촉진지구 지정과 제물포역세권 도시재생사업에 대한 개발 기대감으로 최고의 상승세를 이어가고 있다.

한국토지공사 인천지역본부 관계자는 “인천지역의 지가는 경제자유구역사업, 검단신도시 및 구도심 재생사업 등 다양한 개발사업 추진과 서울지하철 7호선 경인간 연장계획 등의 영향으로 전 지역에서 상승세를 보이고 있다”며 “오는 중순께 발표될 10월 중 지가상승 동향에서도 인천의 지가 상승률은 전국 최고를 기록할 것으로 전망된다”라고 말했다.

]]> 연합뉴스 제공 / 조세일보 2008-11-10 15:28:34 [2008-11-10] 11.3대책에도 시장 반응은 '미온적' http://www.joseilbo.com/news/news_read.php?class=16&uid=78500 재건축 규제완화, 투기지역·투기과열지구 해제, 세제지원 확대 등 파격적인 부동산 지원대책인 11.3 경제 위기극복을 위한 종합대책이 발표됐음에도, 시장 반응은 '미온적'인 것으로 나타났다.

부동산 정보업체 '스피드 뱅크'는 10일 "주요 재건축 단지와 고가주택이 밀집돼 있어 하락폭이 컸던 버블세븐 지역은 대책 발표 후 오히려 매도·매수간 관망세가 짙어지며 동상이몽을 겪고 있다"고 밝혔다.

스피드뱅크에 따르면 투기과열지구에서 해지된 강남은 대책 발표 전보다 하락폭이 다소 줄기는 했지만, 거래실종 상태가 장기화로 분위기를 쇄신하는데는 도움이 되지 못했다.

일부 매도인들이 매물을 거둬들이거나 호가를 높이고 있지만, 매수세가 없어 가격 반등으로 이어지지 않고 있는 상태. 대치동 쌍용1차 102m²(31평형)는 지난 한 주간 6000만원 가량이 내려 8억8000만원~10억원 선에서 거래가 형성됐다.

또한 서초구와 송파구 역시 강남구와 비슷한 분위기가 연출됐다. 서초구 잠원동 반포우성 112m²(34평형)는 8억5000만원~9억5000만원 선으로 3000만원 하락했다.

이와 함께 투기과열지구 및 주택투기지역 해제로 분양권 전매와 LTV담보대출(60%→40%)비율이 하향 조정되는 목동은 전화문의만 조금 증가했다. 담보대출 제한이 완화되더라도 은행권으로부터 자금유입이 어려워 일부 매수인들은 여전히 관망세를 고수하고 있다.

특히 기존 집 처분이 어려운 수요자들이 계약 직전 거래를 포기하는 경우도 자주 발생하고 있다. 이에 목동신시가지3단지 99m²(30평형)는 8억3000만원~8억9000만원으로 2250만원 가량 내렸다.

아울러 용인과 분당 역시 깊은 침체의 골을 회복하기 쉽지 않은 모습이다. 동향 문의를 하는 매도인들만 조금 늘었을 뿐, 매수인들의 반응은 차가웠다.

스피드뱅크는 "지금까지 내린 하락폭의 깊이가 워낙 크고 장기간에 걸치다 보니 회복에 대한 기대감이 한껏 수그러든 것"이라며 "특히 중소형의 경우 급매물 위주로 매수세가 이어지고 있지만, 중대형은 가격 문의조차 끊긴 상태"라고 말했다.

분당 정자동 상록라이프 109m²(33평형)는 지난 한 주간 2000만원이 내려 6억원~6억9000만원 선을 보이고 있으며, 이매동 아름두산 158m²(48평형)도 3500만원 가량 하락해 7억6000만원~9억3000만원 선으로 나타났다.

]]> 조세일보 / 최정희 기자 jhid0201@joseilbo.com 2008-11-10 13:04:11 [2008-11-10] "재건축 규제 완화에도 '대박' 없을 듯" http://www.joseilbo.com/news/news_read.php?class=16&uid=78463 재건축 부담금, 분양가 상한제가 걸림돌
주거환경硏 "제도 현실에 맞게 손질 필요"

지난 11.3 대책에 따라 재건축 용적률이 크게 늘어나더라도 과거와 같은 재건축 '대박' 신화는 기대하기 어려울 전망이다.

일반분양 가격을 결정하는 '분양가 상한제'와 조합원 수익의 최고 50%를 세금으로 환수해가는 '조합원 초과이익 부담금' 때문이다.

특히 용적률이 늘어날수록 조합측의 분양수입은 줄어들어 추가부담금 감소 효과도 떨어지는 것으로 나타났다.

주거환경연구원은 서울에 있는 A단독주택 단지(3종 일반주거지역)의 재건축 규제 완화에 따른 경제적 효과를 분석한 결과, 이 같이 나타났다고 10일 밝혔다.

연구원이 분석한 A단지는 조합원이 400명으로 현행 기준으로 재건축을 하면 사선, 고도제한 등으로 용적률은 210%가 적용되고, 조합원분 400가구와 일반분양 198가구, 재건축 임대아파트 130가구 등 총 728가구를 지을 수 있다. 조합원 가구당 평균 분담금은 2억4천100만원으로 추산된다.

하지만 이번 11.3 종합대책에서 임대주택 의무 건립이 폐지됨에 따라 종전 정비계획 용적률(210%)대로 재건축을 할 때는 앞으로 임대주택을 짓지 않아도 된다.

이 경우 총 가구수는 그대로 유지되면서 종전 임대아파트 130가구가 모두 일반분양분으로 전환돼 일반분양 가구수가 328가구로 늘어나고, 이는 곧 조합원 분양수입이 커지는 효과가 있다.

이에 따라 가구당 조합 분담금은 현행 2억4천130만원에서 1억4천620만원으로 9천500만원(39.4%)이 줄어든다.

만약 조합이 용적률을 210%에서 250%로 40% 포인트 늘린다면 증가한 용적률의 절반인 20% 포인트는 보금자리주택으로 건설해 정부에 표준건축비만 받고 매각해야 하며 전체 용적률은 270%가 된다.

이 기준을 적용하면 일반분양분은 448가구로 늘어나고, 보금자리주택 89가구를 짓게 돼 전체 가구수도 937가구로 종전보다 209가구가 증가한다.

하지만 조합원 부담금은 1억4천130만원으로 현행보다 9천990만원(41.42%), 용적률을 늘리지 않고 기존 임대주택을 일반분양으로 전환했을 때보다 불과 480만원 줄이는데 그친다.

특히 전체 용적률을 법정 상한인 300%까지 올리면(기본 용적률 270%, 보금자리주택 용적률 30%) 일반분양분이 509가구, 보금자리주택이 133가구로 용적률 270%일 때보다 각각 61가구, 44가구가 많아지지만 조합원 분담금은 1억4천300만원으로 오히려 가구당 170만원 가까이 더 내야 한다.

현행 대비 분담금 감소폭도 9천820만원으로 용적률 270%일 때보다는 낮다.

이처럼 용적률이 늘었는데도 조합원 분담금이 증가한 것은 용적률 상향이 가구당 대지지분 감소와 분양가 상한제 규제에 근거한 세대당 택지가격 하락으로 이어져 일반분양가가 낮아진 때문이다.

용적률이 늘어나면 일반분양분 수입 증가로 이어져 조합원 분담금이 즐어들 것이라는 애초 예상과는 다른 결과다.

실제 이 단지 113㎡의 경우 현행 기준으로 분양가 상한제를 적용하면 분양가를 6억900만원을 받을 수 있지만 용적률 270%일 때는 5억1천900만원, 용적률 300%일 때는 4억8천700만원으로 떨어졌다.

문제는 이렇게 생긴 조합의 이익의 상당수는 재건축 부담금으로 환수된다는 점이다.

현재 재건축 환수에 관한 법률에 따르면 준공시점(종료시점)의 주택가격에서 추진위원회 승인일(개시시점)의 주택가격과 정상집값 상승분, 개발비용을 공제한 금액으로 재건축 초과이익을 산출해 조합원당 평균 초과 이익이 3천만원을 넘을 경우 최하 10%에서 최고 50%까지 부담금이 부과된다.

A단지의 경우 현행 기준으로는 재건축 부담금이 미미하지만 용적률 증가로 가구당 수 천만원의 재건축 부담금이 부과될 수 있다.

이에 따라 재건축을 활성화하기 위해서는 분양가 상한제와 재건축 부담금 제도를 함께 완화해야 한다고 연구원은 지적했다.

강현귀 연구원은 "분양가 상한제를 손질하고 재건축 부담금 부과율을 도시근로자 평균 임금 수준이나 재산세, 종부세 등 유사 과세기준에 준해 현실성 있게 완화해주거나 과감하게 폐지해야 할 것"이라고 말했다.

강 연구원은 또 "가구수를 늘릴 요량으로 용적률을 무작정 높이면 고밀화에 따른 주거환경 악화를 초래할 수 있다"며 "기형적인 주택건설 방지를 위해 층고제한 완화 등을 고려할 만하다"고 조언했다.

]]> 연합뉴스 제공 / 조세일보 2008-11-10 08:28:40 [2008-11-09] 3분기 주택건설 수주액 7년만에 최악 http://www.joseilbo.com/news/news_read.php?class=1&uid=78459 지난 3분기 국내 건축 수주액이 6년만에 최저 수준으로 추락하고 이 가운데 주택 수주액은 7년만에 최악인 것으로 나타났다.

9일 통계청에 따르면 3분기 국내 건설수주액 가운데 건축 수주는 9조8천982억원으로 작년 3분기의 15조8천575억원에 비해 37.6% 감소했다.

이는 분기별 실적으로는 2002년 3분기의 9조6천192억원 이후 처음으로 10조원을 밑돌았으며 2000년 이후 가장 많았던 작년 4분기의 3분의1 수준이다.

최근 실적을 보면 작년 1~4분기에 각각 14조3천224억원, 20조1천318억원, 15조8천575억원, 29조2천959억원에 이어 올해는 1~2분기에 15조1천319억원, 18조7천551억원으로 집계됐다.

건축 수주에는 주택(신규.재건축.재개발)과 사무실, 공장 등이 포함된다.

이런 감소는 신규주택과 재개발 등 주택 수주가 부진한데 따른 것이다.

실제 주택 수주액은 3분기에 5조2천589억원으로 전년 동기에 비해 53.3% 감소했으며 이는 2001년 1분기의 3조8천79억원 이후 7년여만에 최저 수준이다.

분기별로는 2007년 1~3분기에 각각 9조4천298억원, 15조6천391억원, 11조2천539억원에 이어 4분기에 20조624억원으로 정점에 달한 뒤 올해는 1~2분기에 11조3천573억원과 11조60억원으로 줄었다.

주택 가운데 재개발 수주는 3분기에 1조3천104억원으로 작년 같은 기간의 3조7천125억원보다 64.7% 줄었다. 또 3분기 신규주택 수주는 작년 3분기 6조8천906억원의 절반인 3조3천999억원으로 2001년 3분기(3조3천880억원) 이후 가장 적었다.

]]> 연합뉴스 제공 / 조세일보 2008-11-09 14:46:46 [2008-11-07] 일시 2주택자 양도세 비과세 허용 2년으로 확대 http://www.joseilbo.com/news/news_read.php?class=7&uid=78397 '1주택 1입주권'도 양도세 비과세 2년으로 확대

일시적인 1세대 2주택자에 대해 양도소득세가 비과세되는 중복보유 허용기간이 1년에서 2년으로 확대된다.

또 1세대 1주택자가 근무상 형편, 취학, 질병치료 등 실수요 목적으로 지방소재 주택을 취득한 경우 1세대 1주택자로 인정하고, 지방주택은 중과배제된다.

기획재정부는 7일 이같은 내용의 소득세법 시행령 일부개정안을 입법예고 했다고 밝혔다.

재정부에 따르면 1세대 1주택자가 이사목적으로 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 1세대 2주택자가 된 경우 종전 주택에 대해 양도세가 비과세되는 중복보유 허용기간을 새로운 주택 취득 후 1년에서 2년으로 확대할 방침이다.

1세대 1주택자가 조합원입주권을 취득해 '1주택 1입주권'이 된 경우에도 양도세 비과세 허용기간을 현행 재개발·재건축 주택 완공 후 1년에서 2년으로 확대할 예정이다.

또한 기존 주택이 재개발·재건축으로 인해 대체주택을 취득한 경우, 향후 대체주택을 양도해야 하는 기한, 즉 세대전원이 재개발·재건축 주택으로 이사해야 하는 기간도 2년으로 늘릴 계획이다.

이와 함께 1세대 1주택자가 근무상의 형편, 취학, 질병치료 등 실수요 목적으로 지방 소재 주택을 취득해 2주택을 소유한 상태에서 일반주택을 먼저 양도한 경우 1개 주택만 소유한 것으로 인정받게 된다.

만약 지방주택을 먼저 양도하는 경우에는 일반 과세(일반세율 적용 및 10년 보유시 최대 30% 장기보유특별공제 적용)를 적용하게 된다.

]]> 조세일보 / 최정희 기자 jhid0201@joseilbo.com 2008-11-07 10:41:21 [2008-11-06] 지구지정전 지분 쪼개도 분양권 못받는다 http://www.joseilbo.com/news/news_read.php?class=16&uid=78322 내년부터 재개발사업지.뉴타운 등에 적용

재개발이나 재건축 등 도시정비사업구역과 뉴타운으로 대표되는 도시재정비촉진지구에서는 지구지정전에 지분쪼개기를 해도 분양권을 받을 수 없게 된다.

6일 국토해양부와 국회에 따르면 도시정비사업구역 지정 이전에 이뤄진 지분쪼개기에 대해서도 분양권을 주지 않도록 하는 내용의 '도시 및 주거환경정비법' 개정안이 국회에 제출됐다.

이 개정안은 재개발지역의 지분쪼개기를 막기 위해 마련된 것으로 절차를 빨리 진행하기 위해 한나라당 현기환 의원이 대표발의했다.

개정안은 우선 정비구역 지정 이전에 일어난 토지의 분할, 다가구주택의 다세대주택으로의 전환, 다세대주택 또는 공동주택의 신축 등에 대해서도 분양권을 주지 않을 수 있도록 하는 내용을 신설했다.

지금은 정비구역지정(정비계획수립) 이후에 일어난 지분쪼개기에 대해서는 분양권을 주지 않을 수 있지만 그 이전에 이뤄졌을 경우에는 분양권을 줘야 한다.

개정안은 빠르면 내년 1월부터 시행될 예정으로 시도지사는 '기본계획수립후 정비구역 지정.고시전'에 특정한 날을 정해 그 이후 지분쪼개기를 해도 분양권을 주지 않겠다는 내용을 고시할 수 있다.

개정안은 또 정비기본계획을 공람중인 정비예정구역이나 정비계획을 수립중인 지역에 대해서는 지자체장이 최대 4년간 건축물의 건축이나 토지의 분할 행위를 제한할 수 있게 했다.

개정안은 아울러 '토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명에게 공유된 경우' 외에 ▲여러 명의 소유자가 1세대에 속하는 경우와 ▲조합설립인가이후 1인의 소유자가 여러 명에게 양수한 경우에도 조합원을 1명만 인정하도록 했다.

국토부는 뉴타운 등에 적용되는 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'도 개정해 재정비촉진지구 고시일 이전이라도 시도지사가 기준일을 정하고 이 기준일 이후에 1필지의 토지가 여러 개로 분할되는 경우, 단독 또는 다가구 주택이 다세대주택으로 전환되는 경우, 주택 등 건축물이 분할되거나 공유자의 수가 증가하는 경우에는 분양권을 주지 않도록 했다.

]]> 연합뉴스 제공 / 조세일보 2008-11-06 08:40:54 [2008-11-05] 수도권 아파트 분양시장 '햇살 드나' http://www.joseilbo.com/news/news_read.php?class=16&uid=78255 오는 7일부터 서울 강남 3구를 제외한 서울, 수도권 지역이 모두 투기지역.투기과열지구에서 해제되면서 신규 분양 아파트와 미분양에 대한 수요자들의 관심이 조금씩 커지고 있다.

지난 3일 정부 대책이 발표된 후 기존에 총부채상환비율(DTI), 담보대출인정비율(LTV) 등 대출 규제 때문에 분양을 받지 못했던 사람들의 문의전화가 늘고 있다.

특히 분양가 상한제 대상이 아니어서 계약과 동시에 전매가 가능한 서울지역 아파트의 인기가 높아질 전망이다.

현대건설이 지난 달 말 청약한 은평구 불광동 현대힐스테이트 모델하우스에는 지난 4일 하루 동안 150여통의 문의 전화가 걸려왔다.

평소 하루 평균 문의 전화가 70∼100여통에 그쳤던 것에 비해 최고 2배 가까이 늘어난 것이다.

회사 관계자는 "대출 범위와 전매제한 해제와 관련한 문의가 대부분"이라며 "분양가의 60%까지 은행의 중도금 대출이 가능해지고, 계약과 동시에 전매도 가능하기 때문에 구입 여부를 저울질하는 것 같다"고 말했다.

동일하이빌이 분양한 성북구 하월곡동 동일하이빌 뉴시티 주상복합아파트 미분양에도 전화 문의가 증가했다.

이 아파트의 경우 분양가가 모두 6억원을 초과해 종전까지 LTV 40%는 물론 DTI 규제도 받았다.

분양을 맡고 있는 세중코리아 김학권 사장은 "분양을 받고 싶어도 DTI 때문에 대출이 어려웠던 자영업자들을 중심으로 안내 문자를 발송하며 마케팅을 펼치고 있다"며 "입지여건이 괜찮은 역세권 아파트에 대한 관심이 커질 것"이라고 말했다.

하지만 아직까지 실제 계약을 이어진 곳은 많지 않다. 롯데건설 관계자는 "수요자들이 관심만 보일 뿐 선뜻 하겠다는 반응은 보이지 않고 있다"며 "아직 경제 위기에 대한 불안감이 남아 있어 보수적으로 접근하는 것 같다"고 말했다.

수도권 미분양 단지도 문의가 종전에 비해 조금 늘었다. 지난 6월 분양한 광주 오포 대림 e편한세상에는 "전매가 언제부터 가능하냐, 대출은 얼마나 해줄 수 있느냐" 등의 관심 표명하는 전화가 이어졌다.

분양가 상한제 아파트인 김포 한강신도시 우남퍼스트빌의 경우 최근 한달 새 계약이 거의 없다가 정부 대책이 예고된 지난 주말부터 4일까지 모델하우스에 방문객들의 발길이 이어지며 30여건이 계약됐다.

회사 관계자는 "전매제한 기간이 짧아졌고, 대출 규제가 완화되면서 분양을 망설이던 사람들이 계약을 했다"고 말했다.

투기지역, 투기과열지구 해제는 서울, 수도권에서 분양할 신규 분양 아파트에도 호재로 작용하고 있다.

지난 3일 인천 청라지구에 분양한 호반 베르디움 620가구는 분양가 상한제 아파트로 전매제한 기간이 짧아지고, 대출 규제가 풀리면서 전 주택형이 1순위에서 마감됐다.

특히 개발 호재가 많으면서도 투기.투기과열지구에서 해제된 용산구에서 신규 아파트를 분양할 예정인 건설사에는 분양 일정이나 가격, 대출 가능 금액 등을 체크하려는 문의가 이어지고 있다.

한 대형 건설사 관계자는 "시장 여건이 완전히 좋아진 것은 아니지만 이번 조치가 실수요자들을 움직인 것은 확실하다"며 "건설사들도 분위기를 봐가며 수도권에서 미뤘던 사업들을 재개할 가능성도 있다"고 말했다.

하지만 분양시장이 완전히 되살아날지는 좀 더 지켜봐야 한다는 시각이 많다.

대출 규제 등이 풀리면서 관심을 갖다가도 금리 인상이나 실물경제 위기감이 해소되지 않는다면 실제 계약률은 낮을 수밖에 없다.

특히 용인 성복.신봉지구, 고양 식사.덕이지구, 인천 송도국제도시 등 고분양가 논란을 빚고 있는 아파트 분양권은 투기과열지구에서 해제되는 7일 이후 매물로 나와 미분양 판매에 걸림돌로 작용할 전망이다.

용인의 한 중개업소 사장은 "해약을 하고 싶어도 못했던 계약자들은 대부분 분양권 매매를 고려하고 있다"며 "7일 이후에는 현금 유동성을 확보하기 위한 분양권 이하의 손절매 매물도 많이 나올 것"이라고 말했다.

]]> 연합뉴스 제공 / 조세일보 2008-11-05 08:49:35 [2008-11-04] 정부 종합대책에도 경기 부동산시장 '냉기류' http://www.joseilbo.com/news/news_read.php?class=16&uid=78239 "정부의 대책 발표에도 경기도 지역의 부동산시장은 미동조차 하지 않고 잠잠합니다."

정부가 3일 재건축 규제를 대폭 완화하고 강남3구를 제외한 수도권 지역을 모두 투기지역, 투기과열지구에서 해제하는 '경제위기 극복 종합대책'을 내놓았지만 도내 부동산시장의 반응은 잠잠하다 못해 싸늘하다는 게 현지 목소리다.

재건축의 경우 용적률 상향 조정, 소형 의무비율 완화 등으로 수익성이 개선되면서 재건축 시장의 움직임이 빨라질 것으로 기대됐으나 요지부동이다.

투기지역, 투기과열지구 해제로 대출규제가 완화되고 분양권 전매제한이 풀리면서 회복이 기대된 주택거래 역시 별다른 변화 조짐을 보이지 않고 있다.

◇ 재건축시장‥문의전화 늘고 거래는 없어, 일부 긍정 전망도 = 4년 전 재건축추진위가 꾸려진 광명 철산동 주공9단지의 경우 이번 정부대책 발표로 사업 행보가 빨라질 것이라는 기대감에 중개업소로 걸려오는 문의전화는 늘었으나 거래는 이뤄지지 않고 있다.

분양면적 42㎡의 경우 정부대책 직전 호가인 2억9천만~3억원선을 유지한 채 매도자는 물론 집을 사겠다고 나서는 사람도 없다.

과천 별양동 주공6단지도 사정은 마찬가지로 올들어 안전진단 절차 간소화 등 정부가 재건축 규제완화 대책에도 불구하고 거래는 많지 않다.

인근 K공인 관계자는 "정부대책이 발표된 후 '집값이 더 떨어지지 않겠느냐'는 매수자들의 문의전화가 많다"며 "금리, 환율안정 등 경제가 회복돼야 부동산시장도 움직일 것 같다"고 조심스럽게 전망했다.

또 3년 전 정밀안전진단을 받고 올해 재건축 사업승인을 신청한 안산 성포동 주공3단지도 거래회복 기미가 보이지 않기는 마찬가지다.

그러나 조만간 재건축사업 추진의 행보가 빨라져 거래 회복 등 침체된 분위기가 반전할 것이라는 업계의 일부 긍정적 전망도 나오고 있다.

안산 성포동의 B공인 관계자는 "성포동 주공3단지는 42-63㎡ 750세대인데, 재건축 규제가 완화되면 105-165㎡ 900여 세대로 재건축될 것으로 보인다"며 "5층짜리 아파트가 25.28.32.34층짜리 고층아파트로 새로 단장될텐데, 경기가 나아지면 주춤했던 거래도 점점 회복될 것"이라고 내다봤다.

◇ 신도시는 '거래 실종'‥실물경제 호전돼야 움직일듯 = 용인수지 성원 쌍떼빌3차 128㎡형의 경우 6억2천만원까지 올랐던 매물이 급매로 최근 3억9천만원에 팔렸을 정도로 급락했지만 거래는 실종되다시피 했다.

이 일대 중개업계는 성북동 한 아파트의 경우 3.3㎡당 1천500만원인 분양가가 1천만원까지 떨어지는 등 시장여건이 극도로 악화돼 정부가 분양권 전매제한을 풀어도 당장 효과를 기대하기 어려울 것으로 내다봤다.

또 성남 분당 구미동 까치마을아파트 161㎡도 한때 11억원까지 올랐으나 8억원에 나와도 팔리지 않고 수내동 대림아파트 165㎡ 역시 14억원이던 것이 9억원까지 떨어졌지만 매매가 안되고 있다.

안양 평촌지역도 아파트는 물론이고 오피스텔마저 거래가 뚝 끊겨 인근 S공인 관계자는 "평촌역과 범계역 주변에 오피스텔 4천가구가 있지만 매수는 거의 없다"며 "99㎡ 이상 대형 평수는 분양가 이하일 정도"라고 싸늘한 분위기를 전했다.

대한건설협회 경기도회 관계자는 "이번 정부 정책의 약발이 먹히려면 환율과 금리, 주식 등이 안정돼 실물경제 상황이 호전돼야 부동산시장은 그 때부터나 움직일 것으로 보인다"고 전망했다.

]]> 연합뉴스 제공 / 조세일보 2008-11-04 16:32:02 [2008-11-04] 재건축 규제완화, 집값불안 도화선되나 http://www.joseilbo.com/news/news_read.php?class=16&uid=78207 정부가 '11.3경제난국 극복 종합대책'을 통해 재건축을 활성화시킬 조치를 밝힘에 따라 향후 부동산 시장이 어떻게 움직일지가 관심이다.

정부는 부동산시장의 급락을 막고 연착륙을 유도하기 위한 조치라고 주장하고 있지만 앞으로 집값이 오를 것이라는 기대가 일면서 부동산시장도 꿈틀거릴 조짐이 벌써 나타나고 있다.

◇ 집값 불안 우려 = 정부가 수도권의 투기지역과 투기과열지구를 대거 해제하면서도 서울 서초구, 강남구, 송파구 등은 그대로 묶어 두기로 했다.

올해 집값 변동만 놓고 보면 강남 3구는 계속 하락하고 있어 당연히 해제대상이 되지만 '강남 3구'發 집값 불안 가능성에 대비하자는 의도로 받아들여지고 있다.

그러나 재건축 규제를 완화하기로 한 것은 정부가 '강남 3구'發 집값불안을 우려하는지를 의심하게 만들기에 충분하다.

재건축 아파트의 경우 강남 3구에 집중돼 있어 재건축 규제 완화의 혜택은 이들 지역이 많이 받을 수 밖에 없다.

강남 3구의 재건축 아파트는 2006년 전국적인 집값 급등의 진원지였다는 사실에서도 알 수 있듯 폭발성이 크다.

특히 이번에 포함된 용적률 상향 조정은 정부가 지금까지 내 놓았던 절차 단축, 안전진단 완화, 후분양제 폐지 등과 비교할 때 훨씬 강도높은 조치여서 즉각적인 반응이 나타날 가능성이 높다.

이미 지난 주말부터 재건축 아파트에 대한 규제완화 방침이 알려지면서 급매물이 회수되고 호가가 상승하는 현상이 벌어지고 있다. 재건축발 집값 불안의 예고인 셈이다.

그러나 금리가 높은 수준인데다 매수심리가 아직 바닥권을 헤매고 있어 당장 집값불안으로 이어지지는 않을 것이라는 분석도 있다.

국토부 관계자도 "규제를 풀더라도 앞으로 강남권의 집값은 상당폭 떨어질 것으로 본다"며 시장 불안으로 연결되지는 않을 것으로 전망했다.

◇ 재건축 용적률은 신규아파트보다 높다 = 재건축 용적률을 법적 한도까지 높여 주기로 함에 따라 앞으로 서울시내에서는 신규아파트의 용적률은 낮고 재건축아파트는 높아지는 현상이 발생한다.

신규아파트는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국계법)의 적용을 받는 반면 재건축아파트는 도시 및 주거환경정비법(도정법)의 적용을 받기 때문이다.

예를 들면 3종일반주거지역에 신규 아파트를 지을 때에는 국계법이 적용돼 250%를 넘을 수 없다. 국계법에서 3종 일반주거지역의 경우 용적률 상한을 300%로 정하고 있으나 이 범위에서 시도가 조례로 정하도록 한 규정에 따라 서울시가 250%로 정하고 있기 때문이다.

그러나 같은 지역에 있는 아파트가 노후화돼 재건축할 때에는 300%가 적용된다. 국계법의 적용을 받는 게 아니라 도정법의 적용을 받기 때문이다. 물론 고도제한, 일조권보장 등을 규정하고 있는 다른 법률이 적용될 경우에는 300%까지 적용되지 않는 경우도 나올 수 있다.

이에 따라 신규아파트의 용적률도 재건축아파트와 동일한 기준을 적용해 달라는 요구가 빗발칠 것으로 보인다.

◇ '리모델링 vs 재건축' 갈등 예고 = 재건축 규제가 대폭 완화됨에 따라 건축연한이 20-30년이 된 단지 중에는 리모델링과 재건축 사이에서 갈등하는 곳이 늘어날 전망이다.

이미 기존 리모델링 추진 단지 중 일부는 재건축으로 돌아서려는 움직임을 보이고 있다.

서울 영등포구 여의도동 삼부아파트는 최근 잇따른 재건축 규제 완화로 리모델링에서 재건축으로 방향을 선회할 조짐이다.

인근 중개업소 관계자는 "그동안 리모델링추진위원회와 재건축추진위원회가 양립하고 있었는데 최근 안전진단 절차 완화에 이어 이번에 용적률, 소형의무비율 등이 크게 완화되면서 재건축쪽으로 무게중심이 옮겨가는 분위기"라고 말했다.

송파구 잠실 우성4차도 리모델링 대신 재건축으로 가닥을 잡았고, 이미 리모델링 시공사를 선정한 서울 광진구 광장동 워커힐 아파트도 일부에서 재건축 가능성을 타진하고 있는 것으로 알려졌다.

전문가들은 이에 따라 리모델링과 재건축 사이에서 이해득실을 저울질하려는 주민들의 움직임이 활발해질 것으로 보고 있다.

이미 리모델링 시공사를 선정한 아파트 단지 가운데 리모델링과 재건축을 놓고 조합원들끼리 갈등을 빚는 곳이 많아질 전망이다.

쌍용건설 관계자는 그러나 "현재 리모델링 추진 단지는 건축 연한이 15-20년 안팎이어서 재건축 안전진단을 받을 수 있는 연한에 한참 못미친다"며 "재건축과 리모델링은 별개의 시장이어서 큰 타격은 없을 것"이라고 말했다.

]]> 연합뉴스 제공 / 조세일보 2008-11-04 11:52:38 [2008-11-04] 작년 실거래가 허위신고자 254명 국세청 통보 http://www.joseilbo.com/news/news_read.php?class=16&uid=78199 국토부, 증여를 거래로 신고한 103건 적발…세무조사 요청

국토해양부는 작년에 실거래가 신고를 높거나 낮게 한 허위신고자 254명(145건)을 적발했으며, 증여를 거래로 신고한 103건을 적발했다고 4일 밝혔다.

국토부는 허위신고자 254명에게 과태료 19억179만원을 부과하고, 이중 중개업자 3인에게 3~6개월의 영업정지 처분을 내렸다.

특히 국토부는 허위신고 및 증여혐의 내역을 국세청에 통보해 양도소득세 추징 등 추가적인 조치를 취할 수 있도록 했다. 가격허위 신고자는 양도세 추징(탈루 양도세+가산세), 증여혐의자는 증여세 탈루액을 추징 당하게 된다.

국토부 관계자는 "올해 신고 건도 지속적인 조사를 벌여 허위신고자는 과태료를 부과, 국세청에 통보해 양도세 추징 등 신고가격에 대한 검증, 사후관리를 철저히 해나갈 계획"이라고 밝혔다.

국토부에 따르면 한 중개업자는 서울 동대문구의 토지·건물 178m²를 2억2500만원에 중개거래하고, 9500만원으로 신고해 1350만원의 과태료와 3개월간의 영업정지 처분을 받았다. 허위신고를 요구한 당사자 역시 각각 400만원의 과태료를 물었다.

인천 부평구의 아파트 56m²를 5100만원에 거래한 거래당사자가 8100만원으로 실거래가를 신고해 거래당사자에게 각각 306만원의 과태료가 부과되기도 했다.

또한 실거래가는 제대로 기재했으나 계약일자를 허위로 기재하거나, 중개업자를 통해 거래했음에도 당사자 거래로 신고하는 등의 허위 기재로 인해 과태료를 부과 받은 거래당사자 및 중개업자도 있었다.

]]> 조세일보 / 최정희 기자 jhid0201@joseilbo.com 2008-11-04 11:00:03 [2008-11-03] 투기지역 전면 해제‥효과 있을까? http://www.joseilbo.com/news/news_read.php?class=16&uid=78181 주택 72개 중 69개, 토지 88개 모두 해제
주택담보대출 규제 등 해제…숨통 트일 듯
다주택자 양도세 중과 유지로 매물 실종 우려도

지난 2003년부터 정부가 부동산 가격안정을 위해 지정해 온 주택 및 토지 투기지역이 전면 해제된다.

기획재정부는 3일 제57차 부동산가격안정심의위원회를 열어 투기지역 해제요건을 완화하고, 완화된 요건에 따라 주택 및 투기지역을 대폭 해제하기로 했다.

투기지역 해제요건은 ▲지정 후 6개월 경과 ▲지정 전 3개월부터 현재까지 누계 가격상승률이 전국평균 또는 소비자물가 누계상승률 이하 ▲최근 3개월간 누계가격상승률이 전국평균 또는 소비자물가 누계상승률 이하 등으로 까다롭게 규정돼 있다.

이와 관련 재정부는 부동산 가격이 안정되는 등 지정사유가 해소됐다고 인정되는 경우에는 투기지역을 해제할 수 있도록 하는 포괄적 규정으로 개정했다.

이에 따라 오는 7일 관보게재 시점부터 전국의 투기지역이 대폭 해제되는데, 주택 투기지역은 72개 중 강남 3구(강남·서초·송파)를 제외한 69개, 토지 투기지역은 88개 모두가 해제된다.

강남 3구의 경우에는 주택가격상승의 진원지인 점을 감안해 주택 투기지역 해제를 보류했다고 재정부는 설명했다.

주택 투기지역에서 해제되면 담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 완화되며, 6억원을 넘는 아파트는 총부채상환비율(DTI) 40%, 신규 주택담보대출 1건 제한 등의 주택담보대출 규제를 받지 않게 된다.

또한 토지 투기지역에서 해제될 경우에는 수용 후 부동산 대체 취득시 취·등록세 비과세 등의 혜택이 적용된다.

이를 통해 기존 투기지역으로 지정돼 규제를 받았던 수도권 지역의 아파트를 구입하려는 사람들이 직접적인 혜택을 볼 것으로 보인다.

한 부동산 전문가는 "규제완화로 인기단지와 비인기단지의 양극화는 더욱 심화될 것"이라며 "당장 시장에 내놓을 때 기대차익이 예상되는 인기단지나 분양권 급급매물 위주로 수요가 몰릴 것"이라고 전망했다.

김은경 스피드뱅크 팀장도 "시장 침체기에 자금 압박이 심한 계약자들은 등기 때까지 기다리지 않고 당장 차익을 내 되팔 수 있다"며 "매수자들로서도 기존아파트 매입보다는 상대적으로 자금부담은 적으면서 알짜 아파트를 골라 내 집을 마련할 수 있는 기회가 될 것"이라고 예상했다.

그러나 일각에서는 이날 발표된 '경제난국 극복 종합대책'에 다주택자 양도소득세 중과 해제방안이 빠져 있어 실질적으로 부동산 거래가 활기를 보일 수 있을지 의문이라는 시각도 있다.

또 다른 부동산 전문가는 "투기지역 해제나 지방주택 양도세 감면확대 같은 정책보다 다주택자에 대한 양도세 중과가 해제돼야만 부동산 거래가 활성화될 수 있을 것"이라고 지적했다.

정부의 한 관계자도 "1주택자에 대해서는 이미 고가주택 기준도 9억원으로 상향조정됐고, 일반세율과 장기보유특별공제가 적용되기 때문에 세부담이 크지 않다"며 "그러나 50~60%의 높은 양도세율과 장기보유특별공제가 적용되지 않는 다주택자는 매물을 내놓기 어려울 것"이라고 말했다.

]]> 조세일보 / 임명규 기자 nanni@joseilbo.com 2008-11-03 18:40:58 [2008-11-03] 경매 부동산 낙찰가 급락…채권회수 '비상' http://www.joseilbo.com/news/news_read.php?class=1&uid=78135 10월 낙찰 건중 38.5% 낙찰가가 채권가액 미만
금융기관 부실, 채무자.임차인 등 피해 우려

최근 금융위기와 부동산 경기 침체 등으로 법원 경매에서 낙찰된 부동산의 38%는 낙찰금액이 채무금액을 밑돌아 금융기관과 세입자 등의 피해가 우려된다.

3일 법원경매정보업체 지지옥션에 따르면 지난 달 경매로 낙찰된 부동산 3천510건(1개의 사건번호에 물건번호가 복수인 것은 제외) 가운데 38.5%인 1천352건은 낙찰가격이 채권자의 배당청구금액(이하 채권 청구액)보다 낮은 것으로 조사됐다.

이는 낙찰 물건의 10건중 3.8건은 채권자가 빌려준 돈을 전액 회수하기 힘들다는 것을 의미한다.

문제는 최근 부동산 경기가 침체와 미국발 금융위기 이후 경제 위기감이 확산되면서 이 비율이 지난해 10월 34.5%에서 올해 8월 36.6%, 9월 37.9% 등으로 계속 증가하고 있다는 점이다.

그나마 대출을 엄격하게 제한했던 아파트는 채권 청구액 이하로 낙찰된 경우가 20.5%로 전체 부동산에 비해 상대적으로 낮았지만 지난해 10월의 16.4%와 비교하면 역시 늘어난 것이다.

실제 지난 달 28일 낙찰된 서울 마포구 도화동 H아파트는 감정가가 8억7천만원이었으나 유찰을 거듭하면서 Y저축은행의 채권 청구액(7억7천만원)보다 한참 낮은 5억3천700만원에 낙찰됐다.

또 지난 달 8일 낙찰된 수원시 팔달구 우만동의 W아파트는 감정가(9억5천만원)보다 낮은 6억4천500만원에 낙찰되면서 H저축은행의 청구액인 7억6천100만원에서 1억2천여만원이 부족할 뿐 아니라 후순위인 H캐피탈은 3천만원을 받지 못하게 됐다.

임차인의 피해도 크다. 서울 강남구 소재 S상가의 경우 지난 9월 감정가(6억9천만원)의 37.5%인 2억6천만원에 낙찰되는 바람에 선순위 금융기관(채권 청구액 4억5천만원)에 비해 배당 순위가 밀린 세입자 2명은 보증금을 고스란히 떼이게 됐다.

전문가들은 채권 처리의 마지노선인 법원 경매로도 금융기관의 대출금이 회수되지 않을 경우 저축은행 등 제2 금융기관의 부실이 커질 수 있다고 우려하고 있다.

주택의 경우 담보인정비율(LTV)이 40-60%로 제한됐던 은행권과는 달리 제 2금융기관은 담보의 80-90%까지 돈을 빌려줘 집값 하락으로 낙찰가가 감정가 이하로 떨어지면 채권 회수가 불투명해진다.

이는 곧 미국 경제를 뒤흔든 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태가 국내에서도 발생할 수 있다는 경고나 다름없어 각별한 관리감독이 필요하다고 전문가들은 지적한다.

지지옥션 강은 팀장은 "경매 부동산은 실제로 채무관계가 여러 건인 경우가 많아 낙찰가가 떨어지면 후순위 채권자나 임차인들은 배당금을 받지 못하게 된다"며 "선의의 피해자 발생과 실물경제 위축을 막기 위해 정부 차원의 노력이 필요하다"고 말했다.

]]> 연합뉴스 제공 / 조세일보 2008-11-03 08:47:00 [2008-10-31] 재건축 초과이익 환수는 '그대로'…소형.임대비율은 손질 http://www.joseilbo.com/news/news_read.php?class=16&uid=78049 정부가 재건축 5대규제를 전부 완화하거나 폐지하고 초과이익환수장치만 유지하기로 한 것으로 알려졌다.

특히 소형주택의무비율과 임대주택의무비율도 재건축을 활성화하는 방안으로 손질하기로 한 것으로 알려져 향후 재건축 활성화 여부에 관심이 쏠리고 있다.

31일 국토해양부에 따르면 다음달 4일께 발표될 경제.금융종합대책에는 재건축규제중 소형주택의무비율과 임대주택의무비율을 조정하는 방안이 포함될 계획이다.

현재 60㎡이하 20%, 60㎡초과-85㎡이하 40%, 85㎡초과 40%로 돼 있는 주택구성비율이 손질된다. 85㎡이하를 60% 짓도록 해 지금 수준을 유지하되 60㎡이하와 60㎡초과-85㎡이하의 비율을 별도로 정해 두지는 않을 것으로 알려졌다.

이렇게 되면 60㎡이하 주택을 20%지어야 하는 의무가 없어지기 때문에 서울 대치동 은마아파트를 비롯한 재건축단지에 숨통이 트일 전망이다. 은마아파트 등은 60㎡이하주택을 의무적으로 20% 짓도록 하는 규정이 적용되면 일부 가구는 지금보다 면적을 줄여가야 한다면서 불만을 제기해 왔었다.

늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 의무 건설하도록 하는 임대주택의무비율은 단지에 따라 차등적용될 가능성이 높다. 임대 수요가 많은 지역에는 많이 짓되 그렇지 않은 지역에는 적게 지을 수 있도록 융통성있게 운용한다는 계획이다.

이런 방안이 확정돼 발표되면 일단 재건축 규제 완화의 큰 틀은 일단락된다.

이에 앞서 기반시설부담금은 지난 3월에 폐지됐으며 80%이상 공정이 끝난 뒤에 일반분양하도록 하는 후분양제도도 다음달에는 폐지된다. 조합원지위양도금지도 이미 폐지하기로 결정돼 빠르면 연말께부터 시행에 들어간다.

이 밖에 정부는 안전진단을 2회에서 1회로 줄여 절차를 간소화하고 안전진단 시기도 '추진위 승인이후'에서 '정비계획 수립시'로 앞당겼다. 또 재건축 시공자 선정은 '사업시행인가 이후'에서 '조합설립 이후'로 앞당겼다.

그러나 정부는 재건축 초과이익에 대해 최고 50%의 부담금을 매기는 초과이익 환수장치는 현재 수준을 유지할 방침으로 알려졌다.

이는 재건축 절차를 간소화하고 규제는 풀되 초과이익환수장치는 강화하려고 했던 정부의 구상과는 다른 것으로 최근 재건축 아파트값이 하락하고 있는 상황에서 초과이익 환수장치를 강화하는 것은 맞지 않다는 판단에 따른 것으로 알려졌다.

]]> 연합뉴스 제공 / 조세일보 2008-10-31 11:40:34